ACTUALIZACIÓN: si quieres leer la serie de estos posts, suscríbete al blog o visita frecuentemente el blog de los Propietarios de Terrenos. Si lo prefieres, ahí va la URL: http://ofimaticaavanzada.com/wordpress

ACTUALIZACIÓN (II): Para poder acceder mas fácilmente a toda la serie, he creado la categoría Comprando terrenos por Internet. Por si lo prefieres, la dirección es: http://ofimaticaavanzada.com/wordpress/category/comprando-terrenos-por-internet

No está claro cómo comprar terrenos por Internet. Y sumándole a eso que hace poco presenté a un concurso un Plan de Empresa dedicado a la compraventa electrónica de terrenos, se me ocurre la idea de iros desglosando ese Plan para tratar de aclarar, primero, que comprar un terreno es fácil y, segundo, que será posible hacerlo por Internet, de la misma forma que se pueden comprar multitud de cosas en miles de tiendas online mediante un proceso totalmente online.

Puedes acceder a multitud de sitios donde se anuncian terrenos a la venta, compradores que compran, e intermediarios que intermedian. Pero sólo he usado uno que realmente permita, dándose previamente de alta y después de unos cuantos clicks, hacerte con la propiedad de un inmueble. Y aún así tendrás que pasar después por el Notario, con lo cual el asunto no está solucionado del todo.

Existe a mi parecer un hueco no cubierto, y es recopilar la infomación asociada precisamente a comprar terrenos por Internet, y en general comprar inmuebles por Internet. Dispones de muchísima información sobre cómo comprar una bicicleta, un billete de avión o lo que se quiera online. Incluso puedes gastarte un dineral en bolsa o, si te da la gana, arruinarte en casinos por internet sin que tenga que intervenir ninguna Administración. Pero ni esta información, ni las facilidades asociadas, están disponibles para terrenos.

Además, en estos últimos días he visto en la Blogosfera el empujón de Metrovacesa a hacer ventas de pisos por Internet, habiéndose, si no he entendido mal, automatizado el proceso completo menos la Escritura pública, que se realiza presencialmente ante Notario.

Quiero comenzar esta serie de posts para:

- Desmitificar eso de que comprar una parcela o una finca es complicado. No es tan difícil, sólo hay que saber lo que hay que hacer.

- Plantear una idea de un Sistema que presenté hace poco a un concurso, ideado para realizar ventas de terrenos a través de Internet. No es un portal de anuncios inmobiliarios, no. Se trata de que en el último click seas realmente propietario de un terreno.

Espero que os guste la serie.

Saludos!

Fran Díaz.

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En ocasiones, me he preguntado por los linderos de algunas parcelas. Y en otras ocasiones, he ido directo a hacerle esta misma pregunta al Registro de la Propiedad correspondiente. La cuestión era dónde estaba un terreno concreto exactamente, ya que en la escritura los linderos se establecían en base a las fincas colindantes.

El último caso importante que he tenido es el de una parcela urbana de unos cuantos, muchos miles de metros, que pude haber adquirido pero no hice. La superficie actual de la parcela se corresponde con los metros de la finca matriz inicial, previa a las diversas segregaciones realizadas para cada parcela urbana, restando las superficies de cada una de las parcelas urbanas segregadas, de los caminos, y de las zonas comunes aportadas a la Urbanización de aquel Plan Parcial. Por problemas que hubo en su día, todavía queda un par de parcelas urbanas que se deben segregar de esta finca, de unos 1.500m2 cada una.

Y quedan mas de 25.000 m2 urbanos, que no se sabe dónde están, ni el Registro, ni los topógrafos, ni humildemente yo. ¿Dónde está el terreno perdido?

Saludos!

Fran Díaz.

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Leo en casi todos los sitios de noticias, blogs, webs, prensa escrita, televisiones y demás, el total desacuerdo de una parte del sector con la nueva Ley del Suelo.

Francamente, pensamos que a nosotros nos va a beneficiar, por la forma en que hemos estructurado nuestras propiedades. Pero entiendo que no es el caso de la mayoría, en especial de aquellos que solicitaron un préstamo sobre un “suelo urbanizable” que ahora resulta que es “suelo rústico”. Y con una valoración distinta, muy a la baja sobre la anterior.

Veo distintas explicaciones, como la de CienLadrillos, o la de Sasnia. Y estoy de acuerdo en que la gran beneficiada es la Administración. Y que los grandes perjudicados son las inmobiliarias y promotoras, que tenían adquirido suelo urbanizable, que ahora es rústico.

Tenemos la crisis encima, y la nueva Ley no hacer mas que penalizar aún mas los efectos de la crisis sobre los actuales agentes inmobiliarios. Pero, si la Ley no se hubiese publicado, ¿podrían haber seguido resistiendo esas inmobiliarias que ahora tan mal lo están pasando?

Pienso que ha habido mucha compañía que no se ha preparado para una recesión anunciada, y que vivía el día a día basándose solamente en elevados márgenes de producción y una demanda consistente. Y creo que esos gestores, que no han sabido preparar su compañía para un efecto de estas magnitudes, deben salir del mercado.Y deben salir urgentemente.

Demos tiempo al ciclo, cuando la demanda se reactive, entrarán nuevos gestores con distintos planteamientos.

No se nos olvide que los segundos grandes beneficiados son los que tienen ya suelo urbano adquirido.

Saludos!

Fran.

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Ando liado solucionando una herencia de un señor que murió hace unos años. Sólamente tenía en propiedad una parcela, para ser exactos, una mitad indivisa de la parcela urbana. Tuve que contactar con ellos por que acumulaban una fuerte deuda con una Entidad Urbanística de la que, cosas del destino, soy vocal.

La familia estaba “un poco” desagregada (por decir algo). Existen varias partes, por un lado:

- Una sobrina del señor, que posee directamente una mitad indivisa, es decir el 50% de la finca.

- La mujer del señor, a la que desheredó al morir, y en su lugar dejó como heredera a otra persona, su entonces pareja.

- Los hijos de este señor.

El panorama que me encontré la primera vez que nos reunimos fue que la familia no quiere tener nada que ver con la amante. Ni siquiera saben dónde vive, ni si vive aún. Por supuesto, cuando les hablas de “lo que se debe”, ni se quieren hacer cargo ni les interesa. Como era de esperar, tras exponer la deuda acumulada y hacer tres simples números, la sobrina renunció ante Notario a su propiedad de la mitad indivisa de la parcela, en favor, bien de la Entidad Urbanística, o bien de otra persona que se hiciera cargo de las deudas. De esta forma se asegura que la Entidad no va a ir contra sus bienes para reclamarle la deuda mientras que tratase de vender la parcela, que por otro lado es difícil de vender en esta situación.

Ahora queda el otro 50% de la parcela. Ésta es mas complicada, por que no se hizo la herencia en su momento (no estaba “el horno” como para hacerla en aquella desagradable situación, según me hicieron saber). Esta mitad indivisa de la parcela sigue inscrita a nombre del difunto. Sus hijos, que son aplicados y han hecho cuentas, aseguran que van a renunciar a los derechos que les toque. Luego hasta aquí bien.

El problema llega cuando llamas a una señora, supuesta amante de un difunto que feneció hace años, le cuentas que su querido le dejó una parte de su herencia, que sólo consta de un terreno, y que tiene años de deudas acumuladas. Y lo primero que te dice es: “la familia de mi ex se portó muy mal conmigo”. Entiendes sus problemas y le expones los tuyos, que son los de la Entidad que representas. Y asumes su promesa de hablar contigo personalmente y de ir a ver el terreno in situ, para poder reunirte con ella y llegar a una solución. De esto ya hace mas de un año, y esta señora no viene por aquí.

Soluciónes posibles:

- Negociar con las partes para que admitan la herencia y paguen la deuda acumulada. Ésta, como implica poner dinero, evidentemente no la han aceptado. Y es la que me gustaría a mí.

- Ir a juicio contra el difunto. Nunca me imaginé que la Ley española permitiese eso, pero es así. Reclamaremos las deudas, se repartirá la herencia, serán propietarios de su 50% de la parcela dividida en el % que le corresponda a cada uno de los herederos, pagarán su deuda (si quieren, claro), y se acabó.

- Nos quedamos con el 50% de la parcela, y vamos a juicio para subastar el otro 50% al mejor postor por la deuda acumulada, de la que nos haremos cargo. Es la solución que seguramente apliquemos.

Saludos!

Fran.

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Bueno, para irnos haciendo una idea, y para que el que quiera pueda hacer sus propuestas, ahí va una lista de mis próximos post en mi blog de Propietarios de Terrenos, ordenada por Categorías:

Bajo “Qué estoy haciendo” publicaré posts con títulos similares a:

- Persiguiendo a mis morosos, esos “propietarios” que no pagan.
- Trucos que he aplicado para vender terrenos.
- He financiado una compra de una de mis parcelas.

Bajo “Notarios y Escrituras” publicaré posts con títulos similares a:

- Elevación a público de un antiguo contrato privado de Compraventa.
- Compré una parcela urbana sin escriturar
- Me compré y me vendí una parcela a mí mismo por poderes… ¿Para qué?
- El propietario del terreno no figura en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro.
- He embargado una cosita a un no pagador.

Bajo “Inmobliaria” publicaré posts con títulos similares a:

- Publicaré poco, por que el mundo ya está lleno de blogs de inmobiliaria, no quiero ser uno mas, aunque a veces tenga que serlo.

Bajo “Fincas Rústicas” publicaré posts con títulos similares a:

- Vendo finca rústica “edificable”. Verdades y mentiras de los propietarios que afirman esto.
- Me venden un pack de 18 fincas rústicas en Guadalajara.

Bajo “Suelo urbano” publicaré posts con títulos similares a:

- Edificabilidad de mi suelo, ¿qué y cuánto puedo construir?
- La nueva Ley del Suelo deja fuera a muchas constructoras ¿Se reducirá o se renovará por fin el parque de constructoras?
- Alguien ha hecho un camino por medio de una de mis parcelas.
- Alguien ha cortado un precioso árbol de una de mis parcelas.
- Mi colindante quiere cambiar el uso de su parcela. ¿Y si yo me opongo?

Bajo “Suelo industrial” publicaré posts con títulos similares a:

- Me han pedido una finca rústica para hacer ¿un almacén industrial?
- Una finca en venta con el suelo contaminado.

Es solo una lista tentativa. Espero que la disfrutéis y, si queréis, añadáis lo que os parezca.

Saludos!

Fran.

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Tengo participaciones indivisas en varias fincas. No me preocupa ninguna de ellas, por que o son con la familia o están bien atadas.

Pero en alguna ocasión me han preguntado cómo hacer si tienes una participación indivisa de una finca, ya sea la nuda propiedad, ya sea el usufructo, ya sea un porcentaje de la propiedad, y no puedes segregar tu parte de la finca matriz.

La solución no es sencilla, pero haberla hayla, y además hay varias. Resulta que por ley no estás obligado a seguir siendo propietario de una finca si no quieres. O sea, que puedes vender tu participación, e inscribirla en el Registro de la Propiedad correspondiente. Pero claro, ¿a quién le interesa sólo la mitad indivisa de una parcela? O dicho de otra forma, el que te la compre, ¿qué hará para poder poder obtener los derechos para construirla?

Si no hay acuerdo, se puede ir mas allá. Si consigues ser tú quien pague los IBIs, comunidades de propietarios o resto de gastos que se le puedan imputar a la finca, podrás reclamársela a las otras partes proporcionalmente, hasta llegar al embargo de sus participaciones, en el que tienes posibilidades de adjudicártelas. Esto depende de muchos factores, claro. Yo nunca he tenido que llegar a esto.

Y la mas drástrica de las soluciones que se me han planteado, a malas, te vas a un juicio específico en el que puedes llegar a la subasta de la otra parte de la parcela. A este extremo tampoco he llegado, pero creo que dentro de poco tendré que hacerlo.

A lo peor, consulta a tu abogado, si tienes, y si no hazte con uno bueno.

Saludos!

Fran.

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