SCB, este reciente e inquieto lector, me ha formulado unas interesantes cuestiones sobre subastas. Ahí van mis respuestas, que no tiene por qué ser del todo correctas y que no siempre son ciertas.

“Así que te planteaba que hablases de subastas, porque seguro que habrás entrado en muchas de ellas. Y eso es un muro para mi, y para mucha gente que no se atreve a entrar.”

En muchas no, SCB, sólo en alguna que realmente me ha interesado.

“- Cómo llega un bien a subastarse.”
Es fácil. Deja de pagar a tu banco y déjale ganarte un juicio. O deja de pagar a Hacienda. O deja de pagar a la Seguridad Social. O móntate una subasta particular. O que se la monte tu banco. O no pagues una deuda que tienes con tu vecino. Así tu inmueble podrá llegar al final a subastarse.

“- Cuántas veces se subasta un bien.”
De 0 a infinitas. En realidad, en cada proceso puede haber hasta terceras subastas, que yo sepa, pero en la mayoría la tercera licitación ya es adjudicación directa.

“- Organismos oficiales vs. particulares que subastan, ventajas e inconvenientes. ¿Realmente son imparciales?”
Esto da para tres o cuatro libros. Imparcial no hay nadie en este mundo, el que subasta algo es por que tiene algún interés. Si te refieres a los subasteros, son muy conocidos por los oficiales de los juzgados y demás, el problema es que se saben los trucos para anular la subasta si el resultado no les interesa.

- Información adicional del bien subastado que tenemos en internet: cargas, planos, catastro, … ¿algo que debamos saber?
Las mejores fuentes: el Registro de la Propiedad y Mercantil. Para planos, catastro y demás, Goolzoom.com. Para muchas otras cosas, los visualizadores urbanísticos de cada ciudad. “¿Algo que debamos saber?” Si te queda algo por saber de un inmueble de un lote, decididamente, no pujes. No basta con ir a verlo.

“- Información en internet de bienes subastados, ¿gratis vs. de pago? ¿Alguien ofrece algo interesante de pago?”
Alguien ofrecía algo interesante de pago, pero se ha retirado. Otro alguien ha querido tomar el testigo hace poco, pero la propia competencia del Estado le está haciendo reconsiderarse la idea. Hay que tener en cuenta que ir juzgado por juzgado a mirarse los tablones para recopilar la información es muy caro.
 
“- ¿Alguien realiza tramitaciones on-line para investigar bienes subastados? <<< Esto parece una idea de negocio!!! A un particular le puede salir caro dedicarse sólo a ésto, pero a alguien que dedica tiempo a esto, no le importará mirar 5 proyectos, que 6.“
Casi cualquier gestoría que se medio precie te hace esto. Si necesitas de algo, ellos te dirán las fuentes.

“- ¿Qué es un certificado digital y porqué me hace falta?”
Es un archivito que te va a dar Hacienda, la FNMT, o similar, que para conseguirlo estarás un buen rato de papeleos, y que al final, te lo instalas en tu ordenador y puedes realizar un montón de operaciones on-line, como por ejemplo pagar impuestos. Se supone que con el e-DNI te vas a ahorrar los trámites para conseguirlo, por que el E-DNI ya lleva dos certificados digitales incoporados, uno de autentificación y otro de firma. ¿Que por qué te hace falta? Por que quieres operar por internet, ¿no?

“- ¿Necesito uno o más de uno?“
Uno. Si vas a entrar a subastas a lo grande, te recomiendo que tengas dos: uno para tí y otro para la empresa que montes al efecto.

“- ¿Es recomendable pujar en la primera subasta? ¿O esperamos a las siguientes?”
Las segundas son mas baratas. Pero a lo mejor te interesa pujar en la primera, si el inmueble te interesa mucho. No hay nada recomendable, todo lo que hay son intereses.

“- Si constituyes un depósito, ¿puedes perderlo? ¿Y parte del mismo?”
Por supuesto que lo puedes perder. Por ejemplo, si pujas por una VPO, te la llevas y resulta que no cumples con los requisitos de VPO, te quedas sin depósito y sin VPO. Alguno que me lee se retrasó un par de días en pagar y se quedó compuesto y sin depósito. También puedes perder parte, si utilizas un depósito de importe superior al requerido.

- ¿Quién carga con los gastos de transferencia?
El que compra. Raro es lo contrario.

“- Si constituyes un depósito, ¿es necesario realizar una pujar mínima por el importe del depósito?”
¿Ein? No. También puedes no pujar.

“- Si ganamos una subasta que no cubre el importe que la motiva, ¿se adquiere también la deuda o simplemente el bién subastado?”
Te quedas con el bien. El que puso el inmueble en subasta se queda tu dinero y deduce de la deuda el importe que se ha quedado. Si es un banco, ni lo sueñes: no te van a dejar hacer esto, ya se encargarán ellos.

“- Del mismo modo, qué pasa si una casa tiene una hipoteca, que origina el embargo, y sale a subasta”.
De esto hay mil casos. Sobre la preferencia de las cargas, hay mucho escrito. Pero si te quedas el inmueble con una carga, básicamente te quedas el inmueble, la carga, y sin el dinero que hayas pagado.

“- Quién tiene preferencia en la puja, el acreedor, el embargado, o el que realiza la última oferta”
El que tenga un depósito constituido y se haya acreditado como licitador, independientemente de quien sea. Y se la lleva el que realiza la última oferta.

Bueno, ahí van unas contestaciones. Espero que te sirvan.
Saludos!

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¿Quién lee este blog? Me he hecho una pequeña recopilación de vosotros, de las personas que visitáis este blog, apoyado en gran medida en los mails que me enviáis, y que os agradezco sobremanera. Ahí vais casi todos los que me leéis, y seguro que a mas de uno os he dejado en el tintero:

- Portales inmobiliarios y otros portales no tan inmobiliarios. Y  profesionales inmobiliarios en todas sus formas: inmobiliarias de barrio, inmobiliarias grandes, intermediarios. Incluso algún captador de los que no conocen mi opinión sobre su profesión.

- Jueces, Notarios, Registradores de la Propiedad, Oficiales de Notaría, de Juzgados, de Registros de la Propiedad.

- Políticos. A mi primera visita desde el Senado, no le dí importancia. Pero por el ritmo que lleváis ahora, empiezo a pensar que me leéis desde el mismísimo hemiciclo. Todo un honor, que aprovecho para comunicaros que me gustaría que estuviérais mas cerca de los problemas que tenemos los que no estamos en las cámaras debatiendo, como vosotros.

- Abogados, despachos, algún que otro bufete.

- Bloggers. Desconozco muy bien por qué, pero hay muchos que me leen, de cualquier temática. Deben ser 50 ó 100 de los que tengo suscritos vía Google-Feedburner, por que el resto lo hacéis sobre todo por la web o por mail. A excepción de los bloggers inmobiliarios y los de finanzas, que es evidente el por qué me leéis.

- Bancos: banca privada, centros de riesgo, y hasta oficinas de calle.

- No eres el único que me ha confesado que me lees por curiosidad en este mundillo. Hay pilotos de linea aérea y azafatos, controladores aéreos, directores y subdirectoras de alguna gran empresa, monitores de campamento, ingenieros, auditores, … El mail mas recurrente en este caso se titula “¿qué tengo que hacer para comprarme una parcela?“. Mi respuesta:la Guía para comprar terrenos por internet.

- Un montón bien grande de Propietarios de Terrenos. ¡Somos muchos ya! Gracias por vuestro interés y por todos los mails que me mandáis. Os agradezco muy mucho el que contactéis conmigo cuando leéis el blog por primera vez, me ayuda a seguir adelante.

Esto es lo que en Internet llaman “seccionamiento”, y no me iba a quedar yo sin “seccionar”, ¿no?

Si faltas tú, no lo dudes, déjame un comentario y te añado.

Saludos!

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Equivocadamente, dicen los medios de comunicación que no hay quien financie a día de hoy la adquisición de terrenos y parcelas. Valga este post como un apunte a los medios que me leéis, que ya sois bastantes: estáis equivocados. Hay financiación bastante para unas cuantas operaciones.

¿A qué se debe esta situación? A tres intereses:

- El primero, a que es una noticia que se vende muy bien: “los bancos ya no financian a constructores”.

- Segundo, a que es una noticia muy comprensible por el público, lo que no se entendería muy bien sería lo contrario, que los bancos financian estas operaciones en tiempos de crisis.

- Tercero, es una noticia que interesa a quien presta el dinero, con el objeto de encarecer las condiciones adicionales. Sobre todo por que ya están financiando a las compañías que entran en concurso de acreedores, incluso mediante trueque de deuda por acciones o por activos inmobiliarios.

Pero lo cierto es que hay bastantes bancos dispuestos a financiar la adquisición de terrenos y parcelas. Y si eres un particular, que sepas que también están dando hipotecas para terrenos y parcelas, para construir casa propia.

Parece claro que las condiciones no son las de hace un año, eso es algo que tendrás que negociar. Pero dinero haberlo haylo.

Haz venir a tu despacho a tu Director de Banca Privada y pregúntale. No es tan difícil.

Y no vendáis tanto Ferrari desde los medios.

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Acerca de los motivos y salidas de la crisis, hoy me han encantado varios posts. Lo cierto es que son de personas que suelo leer, algunas casi a diario. Ahí van y os cuento por qué:

- Buscando una buena noticia, de Inmoblog. César documenta los aspectos negros de la crisis, y justifica que noticias buenas no hay ninguna por ahora.

- ¿Van a quebrar mas bancos?, de Mafia Inmobiliaria. McFioso se ha trabajado los gráficos del Euribor y justifica por qué no se prestan dinero unos a otros. Es del viernes, y además César le menta en su post.

- Sólo la hipoteca nos une, de SASNIA Blog. Comentario sobre un artículo de El País, efectos reales a pié de calle de la crisis.

Y lo mejor de todo para mí no es un post, sino un curso sobre negociación de tesorería con los bancos al que asistí hace unos días:

1.- Hace algo de tiempo, los particulares no tenían dinero, así que se lo pedían a los bancos que sí que lo tenían. Como las casas valían mucho dinero, los particulares tenían dinero, las empresas tenían dinero y el banco tenía dinero. Los bancos, como siempre, tenían la sartén por el mango, acompañados de particulares y empresas que compraban y vendían alocadamente sus inmuebles.

2.- Pero por algún lado se rompió la cosa y resultó que los bancos dejaron de darles dinero a los particulares. Y se acabó la desenfrenada carrera por las compras (que no por las ventas) de los inmuebles. Ahora el particular no acompañanaba a nadie en ningún mango de ninguna sartén. Las empresas todavía tenían algo de mango, por que algo de dinero les quedaba.

3.- Como los particulares no tenían ni dinero ni mango, las empresas no vendían, y entonces las empresas no tenían dinero y por eso los bancos tenían la sartén por el mango y lo apretaban tan fuerte como nunca lo habían apretado.

4.- El grave problema es que los bancos ahora tampoco tienen dinero. Y no se fían unos de otros.

Problema a resolver de tesorería a nivel mundial: ¿Quién tiene el dinero ahora? Esa es la pregunta de la crisis.

Y la solución va a ser: lo va a pagar el Estado. O sea, lo pagamos entre todos. O sea, de mi dinero, una vez mas, pagamos las imprudencias de unos cuantos. Y encima, se irán de rositas o cobrando pagarés falsos.

Pues no me vale.

Saludos!

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