Ha salido a la luz una persona que sortea su vivienda ante notario entre todos aquellos que le compren papeletas de 5€ cada una. Si a él le va bien y su sistema funciona, en breve sortearé una parcela urbana para un unifamiliar aislado en la zona de Guadalajara. La de la foto. 1.100m2 urbanos aproximadamente, agua, luz y alcantarillado al pié.

Estudiaremos el precio de tasación, el de venta (actualmente 42.000€), los gastos, etc. para conseguir la misma fórmula: por 5€, escriturada, impuestos pagados, inscrita en el Registro, libre de IVA.

Es más, a lo mejor hasta le pido que me diseñe una estrategia de márketing tan pensada como la suya. La campaña está tan bien montada que no puedo menos que esperar sus acontecimientos, a ver cómo le va.

Agobios hipotecarios, dice. No puedo ocultar que me reservo mis opiniones. Le deseo mucha suerte en su operación.

Un saludo!

Fran Díaz.

En ocasiones, me he preguntado por los linderos de algunas parcelas. Y en otras ocasiones, he ido directo a hacerle esta misma pregunta al Registro de la Propiedad correspondiente. La cuestión era dónde estaba un terreno concreto exactamente, ya que en la escritura los linderos se establecían en base a las fincas colindantes.

El último caso importante que he tenido es el de una parcela urbana de unos cuantos, muchos miles de metros, que pude haber adquirido pero no hice. La superficie actual de la parcela se corresponde con los metros de la finca matriz inicial, previa a las diversas segregaciones realizadas para cada parcela urbana, restando las superficies de cada una de las parcelas urbanas segregadas, de los caminos, y de las zonas comunes aportadas a la Urbanización de aquel Plan Parcial. Por problemas que hubo en su día, todavía queda un par de parcelas urbanas que se deben segregar de esta finca, de unos 1.500m2 cada una.

Y quedan mas de 25.000 m2 urbanos, que no se sabe dónde están, ni el Registro, ni los topógrafos, ni humildemente yo. ¿Dónde está el terreno perdido?

Saludos!

Fran Díaz.

Esto me decía ayer por la tarde un constructor, me llamó para comentarme que se retira de la zona en la que estaba trabajando por que los costes de infraestructura y personal le están ahogando. Me llamaba para eso y para ver si le compro las cuatro parcelas para unifamiliares que le quedan por la zona, claro.

Su estrategia ha sido la típica para entrar en una zona:

- Adquirir o inmovilizar terrenos. De las adquisiciones, por supuesto, se ha encargado él directamente. Contactó conmigo y no llegamos a acuerdo por que no nos convencía su estrategia. Entonces llamó a otros propietarios, de menor tamaño, e hizo con ellos los correspondientes tratos. Hay que dejar claro que tampoco su estrategia era incompatible con la nuestra, así que podíamos sobrevivir los dos sin entrar en competencia.

- Instalar un local de información y venta. Contratar personal comercial para atender el local. Este personal, además de atender a la clientela, atendía a actuales propietarios que pasaban por allí, pero casi sin dar un claro servicio.

- Contactar con constructores y almacenes locales. Contactó con varias constructoras locales para tratar de subcontratar. Esto no es nuevo.

- Publicitar su actuación. Aquí yo le diría que, según mi opinión, ha flojeado bastante. Ha utilizado un poquito (poquito) de Internet. En el anuncio que tenía en Segundamano, a día de hoy acumulaba unas 2.100 visitas desde enero de este año. Muy pocas visitas si tienes que mantener personal, alquiler de local, marketing, etc. Sí que alabo la valentía que tuvo al montar una fiesta de su cuenta para los vecinos de la zona, de la que salió muy bien parado, esto le ha permitido darse a conocer entre la gente de por allí, y dar buena imagen, cosa importante si necesitas implantarte.

- Esperar a que le compraran algo. Cada uno de los clientes en potencia recibía una información clara sobre las posibilidades del terreno y sobre las posibilidades de la construcción.

- Construír lo que le han comprado. Señal por delante, por supuesto.

Me decía que los pocos potenciales clientes que han venido a verle estos días veían caro un chalet por 120.000 euros, pero que una parcela urbana de 1.500 metros por 48.000 euros es barata.

A mí me parece que ambas cosas, en la zona de Guadalajara, son baratas. Pero las cosas están como están, y este hombre se retira de esta zona.

Saludos!

Fran.

Ando liado solucionando una herencia de un señor que murió hace unos años. Sólamente tenía en propiedad una parcela, para ser exactos, una mitad indivisa de la parcela urbana. Tuve que contactar con ellos por que acumulaban una fuerte deuda con una Entidad Urbanística de la que, cosas del destino, soy vocal.

La familia estaba “un poco” desagregada (por decir algo). Existen varias partes, por un lado:

- Una sobrina del señor, que posee directamente una mitad indivisa, es decir el 50% de la finca.

- La mujer del señor, a la que desheredó al morir, y en su lugar dejó como heredera a otra persona, su entonces pareja.

- Los hijos de este señor.

El panorama que me encontré la primera vez que nos reunimos fue que la familia no quiere tener nada que ver con la amante. Ni siquiera saben dónde vive, ni si vive aún. Por supuesto, cuando les hablas de “lo que se debe”, ni se quieren hacer cargo ni les interesa. Como era de esperar, tras exponer la deuda acumulada y hacer tres simples números, la sobrina renunció ante Notario a su propiedad de la mitad indivisa de la parcela, en favor, bien de la Entidad Urbanística, o bien de otra persona que se hiciera cargo de las deudas. De esta forma se asegura que la Entidad no va a ir contra sus bienes para reclamarle la deuda mientras que tratase de vender la parcela, que por otro lado es difícil de vender en esta situación.

Ahora queda el otro 50% de la parcela. Ésta es mas complicada, por que no se hizo la herencia en su momento (no estaba “el horno” como para hacerla en aquella desagradable situación, según me hicieron saber). Esta mitad indivisa de la parcela sigue inscrita a nombre del difunto. Sus hijos, que son aplicados y han hecho cuentas, aseguran que van a renunciar a los derechos que les toque. Luego hasta aquí bien.

El problema llega cuando llamas a una señora, supuesta amante de un difunto que feneció hace años, le cuentas que su querido le dejó una parte de su herencia, que sólo consta de un terreno, y que tiene años de deudas acumuladas. Y lo primero que te dice es: “la familia de mi ex se portó muy mal conmigo”. Entiendes sus problemas y le expones los tuyos, que son los de la Entidad que representas. Y asumes su promesa de hablar contigo personalmente y de ir a ver el terreno in situ, para poder reunirte con ella y llegar a una solución. De esto ya hace mas de un año, y esta señora no viene por aquí.

Soluciónes posibles:

- Negociar con las partes para que admitan la herencia y paguen la deuda acumulada. Ésta, como implica poner dinero, evidentemente no la han aceptado. Y es la que me gustaría a mí.

- Ir a juicio contra el difunto. Nunca me imaginé que la Ley española permitiese eso, pero es así. Reclamaremos las deudas, se repartirá la herencia, serán propietarios de su 50% de la parcela dividida en el % que le corresponda a cada uno de los herederos, pagarán su deuda (si quieren, claro), y se acabó.

- Nos quedamos con el 50% de la parcela, y vamos a juicio para subastar el otro 50% al mejor postor por la deuda acumulada, de la que nos haremos cargo. Es la solución que seguramente apliquemos.

Saludos!

Fran.