(Información técnica en este post, aviso por si acaso).

Os enlazo con un documento del Catastro, Formato de intercambio de Información con Notarios y Registradores. Revisión (16-10-2008), que zanja la extensa conversación que mantuvimos en mi mail el otro día a propósito del post El nombre y dirección de tus colindantes te sale gratis en Hacienda.

Incluye ejemplos, métodos de intercambio, contenido de la información y sobre todo, la información sobre los TITULARES del bien inmueble, sobre los propietarios, que guarda Hacienda, en el Anexo I, objeto de nuestra interesante conversación.

A modo de resumen (las negrillas son mías):

En cumplimiento del artículo 36.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, los notarios y registradores de la propiedad deben remitir a las Gerencias del Catastro la información relativa a los documentos por ellos autorizados o inscritos de los que se deriven alteraciones catastrales de cualquier orden, en los que se hará constar si se ha cumplido o no la obligación de aportar la referencia catastral por los requirentes u otorgantes. La forma de remitir estas alteraciones es mediante el presente formato de intercambio (BOE 23-06-2006).

Viene hasta con ejemplos:

− Si se desea comunicar un cambio de dominio pleno donde el adquirente es un matrimonio, se deberán indicar ambos cónyuges como propietarios en la situación final, debiendo figura el anterior titular catastral como propietario en la situación inicial.
− Si se constituye un usufructo, se deberá indicar como situación final el usufructo y la nuda propiedad resultante, y como situación inicial la propiedad sobre la que se constituye el usufructo.
− Si se desea comunicar que como consecuencia de una herencia se ha dividido la propiedad y sobre parte de ella se ha constituido un usufructo, se deberá mandar como situación inicial los anteriores propietarios, y como situación final los titulares del usufructo con su porcentaje constituido, la nuda propiedad sobre la que se ha constituido el usufructo, y la plena propiedad restante.
− Si se desea comunicar que alguien ha comprado una plaza de garaje en un proindiviso cuando dicha plaza no tenga referencia catastral propia, únicamente se debe decir el porcentaje de derecho e identidad del transmitente, y el porcentaje e identidad del adquirente, no siendo necesario relatar el resto de titulares que no varían. Al tratar este movimiento, si el transmitente no figurase diferenciado en Catastro, figurando el bien a nombre de la comunidad de bienes, se reducirá el porcentaje de la comunidad de bienes y se incluirá al nuevo titular.
− Si se extingue un derecho de usufructo, Si se desconoce el nudo propietario que pasa a propietario se consignará esta circunstancia empleando el campo ‘Motivo de ausencia de NIF’

Y te deja claro cómo se intercambia la información actualmente:

El intercambio de información se realizará por medios telemáticos a través de la Oficina Virtual del Catastro, en base a documentos XML bien formados de acuerdo con la especificación publicada, y validados contra el correspondiente XML schema. Asimismo, se podrán remitir los ficheros mencionados a través de los sistemas informáticos corporativos de los correspondientes Colegios notariales y de registradores, previo acuerdo con la Dirección General del Catastro en el que se garanticen las debidas medidas de autenticidad, integridad y confidencialidad. Esta última posibilidad es la actualmente empleada por el Colegio de Notarios.

Y perfectamente detallado el contenido de la información que se intercambian:

Cada unidad de entrada contendrá un movimiento que será o bien físico-económico (bicec) o bien jurídico (bij).
…
Cada elemento de tipo bicec contendrá
1) Información sobre el bien inmueble
2) Información sobre el movimiento

Cada elemento de tipo bij contendrá
1) Información sobre el bien inmueble
2) Información sobre el movimiento
3) Información sobre la situación final de titularidad (Adquirentes)
4) Información sobre la situación inicial de titularidad (Transmitentes)

Y vaya, respecto a lo que hablábamos el otro día, la información sobre los TITULARES del bien inmueble que guarda Hacienda, que la tiene de todos nosotros, en el Anexo I del documento puedes comprobar que:

1. El derecho de superficie lo es sobre todo el bien inmueble. El derecho de superficie define un bien inmueble, al igual que la concesión administrativa y la propiedad (excepto en BICE)
2. El derecho de usufructo puede serlo sobre una parte del bien inmueble. El usufructo no define el bien inmueble. Incluso, sobre un mismo bien inmueble se pueden tener constituidos diferente usufructos (por ejemplo sobre diferentes partes de la propiedad).
3. El derecho de propiedad puede ser pleno, nudo si convive con un usufructo, o limitado si convive con CA o DS.
4. Todos los titulares (PR propietarios, NP nudos propietarios, US usufructo, DS derecho de superficie, CA (concesión administrativa) son de inscripción obligatoria. Todos son titulares catastrales.
5. Además se desea guardar (información IRPF) del disfrutador de los bienes inmuebles (imputable como renta del trabajo en IRPF un 10% o 5% del valor catastral), pudiendo concurrir este derecho con cualquiera de los anteriores. Estos disfrutadotes no son titulares catastrales.
6. Las CB son de inscripción obligatoria, y tanto éstas como sus componentes son titulares catastrales.
7. El porcentaje de derecho se guarda con dos decimales. Si no es divisible el porcentaje sobre un derecho, se pierde el último decimal (truncamiento). La validación (que es obligatoria) se hace no se sobrepase 100, y sea superior a 99 (aprox.)
8. No es posible anidar CB formales dentro de otras CB formales. Siempre prevalece la información declarada para un bien concreto.
9. Sobre un mismo bien y derecho no se pueden constituir dos comunidades no formales, sólo habrá una. Un ciudadano aparecerá sólo una vez en la CB resultante. Igualmente caso de concurrir sobre un derecho una CB formal y algún otro comunero, se considerará existe sólo una CB no formal.
10. Las CB no formalmente constituidas lo son para un único bien. CB de iguales componentes sobre bienes distintos son comunidades distintas, ya que el bien inmueble sujeto a tributación es distinto.
11. Existe la posibilidad de asignar un nombre significativo a las CB no formalmente constituidas. Este nombre es un sufijo / acepción de titularidad a la designación del bien.
12. Cuando algún inmueble es común a los dos cónyuges, ambos son titulares catastrales, aunque sólo uno lo haya adquirido para su comunidad conyugal.
13. No existe diferencia en cuanto a bienes urbanos, rústicos y de características especiales. Desaparece la cédula de rústica y el número de imputación. Se mantiene por su uso externo el número fijo de urbana (asociado al bien, no al titular)
14. Se fija el concepto de representante ante el catastro. Este concepto es útil para personas jurídicas, CB y matrimonios. El representante no tiene porqué ser uno de los titulares catastrales.
15. Todas las comunicaciones se realizarán con los representantes de los titulares, sólo del representante se debe guardar el domicilio de notificación. En los matrimonios cualquiera de los cónyuges indistintamente puede ser representante (no ambos).
16. El sujeto pasivo del IBI se obtiene por prelación de derechos. La Comunidad de Bienes puede ser sujeto pasivo por ostentar el derecho más prevalente. En el caso de matrimonios el sujeto pasivo del IBI son ambos cónyuges de manera indistinta.
17. El padrón IBI reflejará la información resumida de titularidad, asegurándose continuidad del candidato a sujeto pasivo existente antes del nuevo modelo de titularidad. Los titulares catastrales se entregarían en formato aparte previa solicitud.
18. El concepto de representante es un concepto catastral, no es útil de cara a la gestión tributaria (padrón IBI, formato DOC).

Yo creo que ha quedado claro, no hay discusión posible: es irrefutable que notarios, registradores y catastro se están entendiendo vía electrónica entre ellos. Aunque las dudas de algunos sobre la extensión, implementación y correcto despliegue de las aplicaciones sean evidentes y comprensibles.

Por cierto, aprovechando para pedir, ojalá Justicia tuviera un sistema de información como el que tiene Hacienda. ¿No os parece?

Saludos!

Interesantísimo lo que estoy viendo ahora mismo sobre Propietarios de Castillos.

Íñigo tiene seis castillos, el primero lo compró en 1.994, está rehabilitando otro para hacer un hotel rural, en la zona de Cogolludo. Somos casi vecinos.

José Miguel, otro propietario con un castillo totalmente arreglado y muy cuidado en la zona de Carrillo de Albornoz, alquila las 12 habitaciones de su castillo a turistas. 28Has de finca.

Cecilia, frente a la Catedral de Coria, vende el primer palacio del Duque de Alba, del siglo XVI, 2.500m2 por 1,2M€. Impresionantemente conservado, me encanta. E incluye los muebles, que ya deben de valer eso como antigüedades. 4 salones, 8 dormitorios, 6 baños, sillas de pan de oro, un mirador renacentista, se puede ver en www.rusticasyurbanas.com. Le he echado una ojeada a su web, tiene también molinos y conventos, y muy buena pinta.

En Toledo, un promotor transforma palacios en pisos. El antiguo palacio de los Montalbanes, del siglo XVII, lo están convirtiendo en 7 apartamentos de a 240m€ cada uno. 90m2, 240.000€. El promotor vive en un Palacio Islámico en Toledo. Impresionante. En pleno centro de Toledo. Ahí da gusto vivir. Nos enseña otro palacio hispano-musulmán, alquilado a una empresa alemana de restauración.

Otro, 300Has, de Ramiro, Duque de Maura, muestra su casa que ha convertido en un negocio de bodas.

Villaviciosa de Odón, un palacio del siglo XVIII, que se vende vía Gilmar por 2,5 millones de euros. Se conservó la fachada y se reformó todo. 8 dormitorios, 6 baños.

Arganda del Rey, Palacio del siglo XVII, por 1,8M€, 820m2, 8 dormitorios. Lo vende también Gilmar, y ha bajado el precio desde los 2,5M.

Km 38 ctra. Coruña, Cotonuevo, pedazo de casa (que no palacio) del 1920, dos plantas mas un torreón, 78Has. También de Gilmar. 3,3M euros, lo han bajado desde los 4M euros. Frente al Valle de Los Caídos y El Escorial. Impresionante.

Palacio siglo XVI en Torrelaguna. Lo vende el propietario que lo consiguió por herencia. No tiene título nobiliario, su abuelo le compró el palacio al Marqués de Linares por 25.000 ¿reales?. Y lo vende ahora por 1,5M€. Se puede ver en idealista.com. 5 habitaciones, suelos de barro originales, enorme.

A 4km del Escorial, en El Enebral, se vende por 16,5M euros por Diego. ¡Vaya vistas al Escorial y a Abantos! Bastantes problemas para tramitar el cambio de uso a hostelero. Les falta liquidez para recuperar las 20 edificaciones en 8M euros, y ya llevan gastados 2M euros. Podría dar 40 puestos de trabajo. Se lo compró a García de Cereceda, quien se lo había comprado a Hernández Sousa, los dueños de Pescanova. Piden 16,5M euros. Lo vende directamente la propiedad.

Me han en-can-ta-do.

¿Sabías que los castillos están protegidos? Nosotros llevamos ya unos años planteando la reforma de nuestro pequeño palacete de la foto, pero parece que no nos ponemos nunca manos a la obra. Igual nos llama también Telemadrid algún día para salir en “Mi cámara y yo”

Saludos!

Se vende parcela en Valdebebas, de 61.227m2 para uso de oficinas, fraccionables, según el catálogo. Y yo no cobro nada por intermediar.

Me hago eco de la venta de esta parcela por que me preguntáis muy a menudo por suelo en Valdebebas, lugar donde a día de hoy no poseo nada, y por que creo que es un ejemplo de lo que deberían hacer muchos agentes inmobiliarios de nuestro país: ayudar a sus clientes a encontrar lo que necesitan, no intermediar, que es lo que muchos han hecho durante un largo boom del suelo, cosas que para mí son muy distintas.

Y claro, también me hago eco por que la noticia del día es que Metrovacesa, empresa con la que no guardo relación alguna ni pretendo cobrarles un duro por este post, pretende vender casi 600.000m2 de suelo, aparte de esta parcela. Y pretende hacerlo mediante medios electrónicos entre otras cosas.

Ya hace tiempo que Metrovacesa contactó con la blogosfera para explicar su estrategia de márketing online. Les deseo la misma suerte ahora que en lugar de tratar de vender viviendas van a tratar de vender terrenos online.

Gracias a las fuentes que me avisaron en su momento (gracias, Isa), y a quien hoy lo publica, Expansión.

Un saludo!

Fran Díaz.

¿Qué es el Catastro?

La mejor definición que he encontrado está en el Tecnimap 2007 (Jornadas sobre Tecnologías de la Información para la Modernización de las Administraciones Públicas), exactamente aquí. Es una definición del catastro en lenguaje natural, sencilla, adaptada para que la pueda leer cualquier persona, del catastro, de los servicios que presta, de sus usuarios, y de las innovaciones tecnológicas llevadas a cabo en los últimos tiempos.

El catastro abarca 7.575 municipios, con un total de 31.655.000 inmuebles urbanos y 41.562.000 inmuebles rústicos, propiedad de 24.500.000 titulares distintos. La descripción físico económica de estos inmuebles se realiza en base a 54.000.000 de fincas (parcelas), 49.000.000 de elementos de construcción y
52.000.000 de subparcelas de cultivo.

Y en resumen, la Dirección General del Catastro, depende del Ministerio de Economía y Hacienda, y sus objetivos son:

• La completa descripción de todos los bienes inmuebles del país. Información gráfica (cartografía) y alfanumérica.• La permanente actualización de sus características

• La difusión y disponibilidad de las bases de datos al servicio de toda la sociedad.

Sus suministradores son:• En primer lugar los ciudadanos, que deben presentar las declaraciones de las modificaciones y transmisiones que se realizan en los bienes inmuebles de los que sean titulares.

Por supuesto que puedes buscar la definición formal de catastro en los correspondientes BOEs, los hay para dar y tomar.

Ya hice yo mis pinitos en el Tecnimap 2002, y en el Tecnimap 2004 hablando de cosas totalmente distintas.

Saludos!

Fran Díaz.

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